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欧神问答精选4

石头 10月 23, 2017 房地产 5,219 views 0

Q1:重庆房价增长的动力来源于哪里呢？需求侧讲当地居民不缺房子，都讲方言，净人口流入有限，供给侧到处在建新楼，新房还限价，而且现在价格已经飙升了，核心区2w，在全国还处于价格洼地吗，是否还具备投资价值？真的赌dz，感觉很遥远啊

yevon_ou答：你说的问题，全中国都存在。

严格说，上海也不缺房子，北京也不缺房子。租售比都很低。

相对来说，哪怕不考虑dz，重庆也是矮子中的长子

Q2:zf现在要搞房地产的长效机制，租售同权，共产房，希望摆脱经济对房地产的依赖，走创新驱动的路子，我的问题是中国发展模式会不会改变，如果中国发展模式变了，房地产还有空间吗

yevon_ou答：他亏不起

因为亏不起，80年代才搞房改。房地产从一个巨大的福利黑洞，一跃成为利税现金牛。

所以租赁是搞不下去的，每拍一块地，亏200亿

Q3:18+1D马上召开，对于这届ZF的政策思路，会不会有别于以往的宏观调控，对于房地产市场，我们要抓住哪些政策要点去关注比较有针对性

yevon_ou答：不合规的问题不回答。关于石臼，今天限此一个问题

内政基本放弃，我怀疑有zz上的大举动

Q4:欧大，三人保险码农，近期公司上市（无股票）。入水库后不愿再投入更多精力去提升技能，也常常在想转行的事情。天天关注您的小秘圈及cf知识，回不去入水库之前的心态。问题：码农这行需要投入足够多才能不被淘汰（95年都登场了），转行有何建议？

yevon_ou答：绝大部分人，收入还没有你高。人家也活得好好的。

年薪20～30w，照样七八套房子8.3净身家

职场应付一下就行，花费80%精力做到良

Q5:欧神，你之前文章说屌丝成为精英后很难再有屌丝思维，作为一枚互联网创业者，这两年资产在迅速崛起，很害怕在这个过程中自己的小白思维会消失，会离普通用户越来越远。除了听得进用户的声音以外，还有其他可操作性的方法可破吗？最近已经隐隐感觉到有这个问题了，毕竟拗不过经济基础决定上层建筑，我希望自己一直能保持屌丝思维，主要是想资产可以一直upupup

yevon_ou答：没办法，我自己也有这个问题。

譬如说，你很难估算到“战狼”这么火，而星际游侠票房惨淡

从艺术和大片角度讲，肯定后者好

脱离了屌丝阶层，这是没办法的事。

一代人被一代人淘汰，你不懂00后的心

接受吧，Over

Q6:坐标0755，新人刚开始接触水库，水库讲究实战，您的建议可操作性也都非常强。但在看房200套的过程中，很多中介店长（做了3~5年）都表示现在7折的笋盘很难找到了。主要原因是借助互联网，大家的信息都越来越透明，比如有个笋盘大家微信群互动下，就都知道了。您有什么建议么？继续看房200套，确实效率不是特别搞。难道要重点倾向于药单流？我也是个愿意付出的人，也希望获得一些收获。能否给予一些指点，那怕是很困难的路子，也愿意为之付出，毕竟是刚开始，盘子小，需要暴击加快，感谢。

yevon_ou答：证监会的人炒股票，成绩通常都惨不忍睹

他们有第一手企业合并重组的资料，可是他们亏钱

重要的不是信息，而是信息的解读

中介从来炒不好房子，中介严格说屁也不懂。中介的意见可以忽略

笋盘就在你眼皮底下，只不过你看不见

中介只会用10套房子，取个平均数。然后说平均数不高于最小数

这样的鼠目寸光，怎么能看见即将暴涨的房子呢

从板块轮动，鬼牌改造，凤变冰等角度去考虑吧

Q7:九亭地区单价4万的二房是否值得购买？

yevon_ou答：会涨，Over

Q8:欧神认为海外房产应该在资产达到多少的时候予以配置，比例应哈多少？

yevon_ou答：8.5之前，一分钱也不用配

8.5之后，可以把超出的部分，配置10～30%

净资产越高，海外比例需越高。Over

Q9:对于目前较紧的银行贷款形式，您预计多久会放松？

yevon_ou答：1月下旬，Over

Q10:环上海周边三线城市与重庆,哪个更有投资价值?

yevon_ou答：1000w人口以下城市都没有房地产。

昆山，嘉兴，都是垃圾。纯庞氏骗局。

Q11:现在抵押贷款银行收紧后，以后不是没了融资渠道?

yevon_ou答：如果你长期在这个市场，你就知道松松紧紧十几次了

Q12:城市限购和限价开发商捂盘收茶水费情况下，如何快速有效的买到房?

yevon_ou答：直接找KFS谈，我这里水库团购30套（admin在做）

会有一定优先级

Q13:重庆出台限售政策，两年内不得交易，对CQ未来房市,欧老师怎么去看待?

yevon_ou答：震慑土著，让他们别和我抢房子

需要观察的是，土著是短期吓晕，还是彻底吓破了胆。

我觉得吓破胆概率不大。Over

Q14:最近一线楼市严控，各种政策频出，例如提高利率、共有产权等等，包括现在在只住不炒的理念下，很多人对未来很多不确定性甚至政治风险和对私有产权的忧虑，欧神现在这种环境下还适合在深圳投资吗，好的时机在什么时候?

yevon_ou答：深圳是全中国最市场化的城市，最后的资本主义堡垒

象左（石）家庄之类的城市，我看也不看的

Q15:知道水库的越来越多，CF这行业还能一直持续下去吗?

yevon_ou答：死忠粉也就2～3w，有行动力的再打折。

北上广深白领800w，渗透率还很低

Q16:对于已交首付和网签的北京新房，因流水资质太差，如果与kfs合作的银行都审核不通过拒贷该怎么办？

yevon_ou答：找贷款中介。

贷款中介说不行，才是真的不行

Q17:如何寻找房票，进行代持，没房票，谢谢?

yevon_ou答：1) 公开渠道。例如水库微信群，平米微信群，供需皆有

2) 人际关系也是无差别人类劳动，挖掘你本人的亲友

Q18:欧米莱的另一半要求和您同等气场，您觉得容易达成么？三十左右的年轻人，您见过哪些符合要求的？大致比例是？

yevon_ou答：我觉得她这辈子找不到

找不到就不结婚呗，婚姻有很多种

Q19:欧大，你写女权的文章，不怕被拍砖嘛？按照这个说法，水库上的女性都应该不用cf，都去回家生孩子，是这个意思吗?

yevon_ou答：有的人适合职场，有的人不适合职场。

因地制宜，Over

Q20:欧神，最近各地纷纷出了限售政策，首贷利率提高，严查抵押贷信用贷进入房地产市场，上海有没有可能跟进限售政策？现金流准备三年够不够？

yevon_ou答：有啊，我们不是已经被销售十几年了，到现在也没有解脱

从2005年“楼市业黄金时代”结束，交易成本就从未低于10%

这等同于限售的，Over

Q21:欧神，我知道您是娃本位，老公现在也特别希望我在家生孩子，将来在家呆着相夫教子。可是我不甘心呀，我想有事业，害怕生小孩耽搁3年与社会脱轨，我希望任何时候我都能独立养活自己，无关乎老公有多少钱，怎么破解比较好？

yevon_ou答：你足够优秀的话，三年后回职场没有任何区别。

都是为自己的懒惰找借口，Over

Q22:欧大请问筑基、明悟、天诛、云清是哪部修真小说里的修炼晋阶术语吗？我熟读起点中文网5亿字，还是没有找到。这几个词太有气场了。谢谢

yevon_ou答：尘缘

Q23:鉴于近期各大银行的表现，比如降额封卡，上浮利率，某些银行渐取消信用贷消费贷，以及央行敦促严查信用贷消费贷用途，以上发出的种种信号是否表明中国已进入信贷紧缩周期？如果是，您估计这个周期会持续多长时间？这个周期内还能一年2N吗？

yevon_ou答：洞不停地塌，洞不停地挖。

2008年之前，中国根本没有抵押贷。

2015年之前，不存在还息不还本贷款

这些“新洞”的事件，你们怎么不谈了

贵在创新，行业长青，Over

Q24:欧大请问纯能化生命在我们有生之年有可能实现吗？技术突破有障碍吗？对盛传的“超人工智能奇点在2045年左右到达”怎么看？谢谢

yevon_ou答：那都是忽悠投资人的

人工智能，我这个计算机的大行家还能不明白

他们甚至连“机器人第一定律”，所有能用算法解决的事人类最终会输给机器人，都没有我理解深

80年代AI曾经吹嘘得很厉害，最终是个泡泡。

现在也一样，没戏，时辰未到

Q25:在这样货币持续紧缩的环境下，如果还可以买，那么就上海而言，哪些区域或板块的房产较为安全？

yevon_ou答：低单价，价格是保护你的最好防线。

尽量少购买附加值

Q26:一直在慢涨的广州，是不是现在不是入手好时候，应该等平稳或者深圳再启动后再入？

yevon_ou答：广州深圳其实是二股独立的行情。

广州本质是广东省省会

深圳是一个“全国性”城市，例如创业板狂潮，促使了上一轮深圳狂涨

Q27:买法拍房，签约后中介机构各种不配合，我的佣金就拖着一半没给（合同里的佣金算下来都6%了），结果被告到法院，请问这种是认怂还是有继续庭外有的商量？有没有国家规定佣金不能超过几个点？

yevon_ou答：没有商量的余地

阶梯式，好像升到200，400w各有一档

一般拍卖前，可以预先谈好拍卖佣金打对折

你一旦签了，就无从反悔

拍卖的水很深，Over

Q28:本人在京沪各有一房一贷，如果以三无身份去重庆，是否还可申请按揭或抵押？在重庆选筹，目前是主攻一手还是二手好？有哪些板块值得实地踩踩？

yevon_ou答：第三套不能贷款。但可以全款再抵押

时间充裕建议淘二手，性价比远远好于一手

首贷并发可以考虑一手

具体选筹咨询当地的管家公司，我懒得管这些。Over

Q29:欧大，听说您很喜欢喝可乐，请问您喝可乐的最高纪录是多少，一天能喝几瓶？为什么会养成爱喝可乐的习惯，是因为比尔盖茨、巴菲特都喜欢喝吗？

yevon_ou答：我第一年打工时，职位很低。

大家都喝酒，只有你不喝

那我说，你喝355ml，我喝一瓶吧，谢过

Q30:现在美联储缩表国内央行也在收紧货币按照货币的情况短期内房价应该不会有什么起色另外目前市场有重回计划经济的现象政策对市场影响比较大对房价的打压也较大想问欧大预计政策何时会放松？货币增长是否会持续收窄？还有怎样看待朝鲜这颗定时炸弹地缘冲突是否会影响房价？

yevon_ou答：我持非常非常悲观的态度。

不过历史上，更差的年份也有过，我们也熬过来了

雨后就是天晴。最难的年份，是2008救孔狗狗那年。

但接下来就是2009了

Q31:商住还能买么？距离外环十几公里，总有一些商住公寓价格一两万，租金回报率接近5%，道路已经打通，就是公交地铁不发达，附近一两公里都有厂房或者商务大楼，也有大片田地，总价五六十万，请欧神分析一下这类物业能买嘛？

yevon_ou答：市中心也有一二万，只不过你看不到啊。

上次我买了套开窗看碧云绿地的，只用了11000/m

Q32:想请问下上海现在看好什么上涨空间较大的板块？未来5年，是类似西虹桥，浦江这种相对中外环的涨幅更大呢，还是内环内黄埔绿城黄浦湾，或浦东陆家嘴一号院之类的，联洋之类的白马更大？

yevon_ou答：顶级豪宅被低估，上海今年豪宅涨得非常厉害，翠湖11w的盘被扫光。直接一路扫到14w以下都光

新一轮发展重点，西边我也看好的

至于联洋，属于不入流的过气ip

Q33:欧大听说您marketing这块特别厉害，想请教一下我是在深圳开连锁美发店的，现在发现主业赚的还没买房子多，但还是想把剪头这个事情做大做强，您从营销的角度有什么好的建议吗？

yevon_ou答：消费者的需求是什么

是剪头发，还是剪头发的时候顺便社交

还是看猛男帅哥

Marketing如果能挖出客户内心潜藏的欲望，你就发了

Q34:请问欧大对今年及接下来5年每年的的通-货-盆-胀程度大概怎么看？

去年的暴涨，是不是说明去年隐性通-货-盆-胀其实很惊人？

yevon_ou答：中央年年在紧缩，年年希望把通胀压下来

但是印钞这种事，是由xxx大格局决定的，要看到体制，而不是战术

因此4万亿，虽然不知道哪年来，但总会来的

Q35:欧大，您之前写过：我希望培养的女儿，不要去学娼妓之道，她应该掌握那些“真正”的力量。让她真的象男人一样工作，升职，获取收入，凭借自己的实力拥有社会地位，财务自由经济自由。

她应该去学经济，商科，企业管理，最不济的也该当个技术性人才。

在最新的文章里又说，女人不适合在战场上和男人去争，适合是全职待在家里。教育孩子，多生几个。最好生3~4个以上。综合30年的长线回报，你赚得更多。

这两者是否有矛盾，如果现在让您来选，作为一个父亲，你是希望你女儿有自主独立赚钱的本事，还是，作为一个家庭主妇，完成天赋责任?

yevon_ou答：没矛盾，我这个你们根本不知道顶级货色是什么样的

S级人物，自然是做哪样，同时做哪样，都觉得毫不吃力

Q36:现在海外投资如何最近投资海外渐多主要加拿大澳洲新西兰，欧神觉得适合投资吗能否像国内一样金融化的滚动操作

yevon_ou答：玩法完全不同。

海外楼市，除了澳洲和加拿大，基本都不怎么疯涨

那二个城市，也都是华人托起来的

海外基本以收租为主。纯博升值的，非常难做。

主要流派似乎是靠加杠杆，博租金加成

隔行如隔山，谨慎，Over

Q37:欧大请问苹果、小米、华为、阿里、京东和腾讯，您最看好哪一家公司未来的发展，谢谢

yevon_ou答：如果是股票的话，我哪一家都不会买

按照正规的“分红现金流贴现”，他们股价都高估10倍以上

如果你要问手机的话，小米不错

企业的话，腾讯和京东显得还有活力。阿里已经官僚化，老朽帝国

Q38:欧大，谢谢红包！我在成都，目前成都一路高涨，我刚卖掉一套老房子，想置换一套次新。但是老公不同意，要等18+1大，求问您的建议。

yevon_ou答：不管开不开会，cd都会涨

（不看好天府新区）

Q39：欧大，请问如何培养独立思维的能力，现在我们个体接收到外界的的信息很多都真真假假让人无从判断，如何才能辨别真假

yevon_ou答：这个很难。就像海洋生物无法改造成猿猴一样。

基本别指望了，Over

Q40 from网友@悦顺 :欧大您说上海西边发展比较看好嘉定和青浦您觉得哪个区域更有潜力？目前嘉定的生活配套貌似更好一点青浦的空地更多但是去市区上班都不是很方便未来是否格局会有所变化？

yevon_ou答：SPI发过一张“上海建设用地规划图”

上海用六七条巨大的快速路和绿化带，把整个城市几乎包起来了

和伦敦的玩法类似

人工造了一条“隔离带”，确保了主城区不会无限扩张，以及市区土地的保值

目前上海剩余的“未开发空地”，主要集中在沪渝高速二侧

未来城市会怎么发展，几乎是可以预料的，Over

Q41 from@☭阿尘 :请问欧大，现在我用朋友信用贷截断后类似零首付买环沪周边的房子，用来自住有没有大风险？本人体制内，目前信用贷150 信用卡50

yevon_ou答：你买多大的房子，环沪要用到200w首付

借银行七成的话，基本没有风险

Q42:请问雄安新区的设立对于未来天津房地产的发展有什么影响呢？

yevon_ou答：天津人又不会去雄安

投资雄安的资本，原本也不起要投资天津的

Q43:想问下如果用公司名义买房的话，操作上存在的潜在风险。（坐标上海）

yevon_ou答：1) 贷款很麻烦。可以做，很烦

2) 升值倍数高了，会有LVAT问题

3) 买卖公司的话，会削减买家的数量。相应降低价格

Q44 from网友@小平 :欧大，莘闵联排别墅200平左右，总价800万，和内环一套老公房相比，总价差不多，如何选？

yevon_ou答：别墅肯定跑赢老公房。

就好比重庆肯定跑赢北京学区房

Q45 from@尚书 :欧大，坐标渔村，借他人的信用卡，信用贷，抵押贷建议支付的资金成本分别是多少？

yevon_ou答：信用卡，信用贷，是一种接近无限的资源。

给1%就够

Q46 from @顺势而为 :你好，我的问题是要至少生够2.1个孩子，这是怎么算的？

yevon_ou答：死去夫妻二个，留下子女二个

算上战争，意外，实际需要2.1个

学术上称为“自然更替率”

Q47:A8.5净资产，已有一对龙凤胎4岁多，老婆不想再生了，是不是该说服老婆找人代孕，再要一两个？

yevon_ou答：建议多做LP思想工作

一次

二次

三次

四次: 不换思想就换人

Q48:现持北京写字楼租金收益超10%，但无抵押渠道，钱出不来，怎么破？

yevon_ou答：可以抵押。找贷款中介，Over

Q49:武汉目前政策最宽松，武汉有房票，但也想投资重庆，属于三五人员，我这种情况请问重庆和武汉应该选择哪个？现在同地段的写字楼只有住宅价格一半，可以考虑入手么

yevon_ou答：武汉据说马上就要限售。而且武汉市场环境很差，新房买不到，普遍要茶水费

重庆政策宽松得到多，优选重庆

写字楼不限购，可以等你彻底没东西可买了，再去考虑

Q50 from Allen Chan:您好，抽到第三轮红包，烦请将提问提交欧神

坐标南京，目前发现市场上顶复的单价普遍低于同品质平层。踩盘发现距离距离市中心十五公里的顶复单价一般在二万出头，市中心年代更久一些的平层在三万六以上。请问这种价差是否是不可持续的？有无博市场口味改变的投资价值？

yevon_ou答：不可持续，我们都在大量买入顶复。

尤其是有电梯的顶复

尤其是有电梯送露台的顶复

Q51:手头只有30w，二套去cq有哪些板块可选，现在就动身还是等年底多点钱再去?

yevon_ou答：巴南绿地城

等待对你没有好处，价格只会升

Q52:不知道欧大怎么看河北的几个主要城市的投资价值以及前景，像石家庄，燕郊，固安等？

yevon_ou答：全部都没有价值。Over

Q53：谢谢欧大红包，我想问目前信用贷消费贷限制多，我体制内连续用足几家银行的，满3年或者5年后过桥会不会不予续贷？要不要备个其他方案？

yevon_ou答：到时候再说，3年变数无限大

Q54:口味的变迁:最近和部分95后接触了一下，从没想过置业，没心没肺的玩耍，为王俊凯买下时代广场广告的也是他们，年轻人的兴趣点好难预计。我想问:1.或许下一代 00后他们的选房口味可能完全与现在不一致，信息的发达到可以居家办公，所有的地段商业不再有价值，我们如何提前布局。2.甚至他们不要房子，拒绝接盘，

yevon_ou答：一般的人28岁之前诗和远方，

28岁之后老婆孩子

不是他们想改变，是命运逼着他们低头

80后是这样走过来的，别看95后笑得欢

将来也还是要低头

Q55:请欧神解读一下未来几年莘庄的发展趋势。貌似没地，也无法拆迁，会跑赢大盘吗？谢谢

yevon_ou答：莘庄和10年前徐家汇很像。

虽然没地，拼拼凑凑还是能弄点项目

不算黑马，但是好日子还有点的，Over